Каждый сантиметр на счету: как рассчитывается площадь дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каждый сантиметр на счету: как рассчитывается площадь дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Есть ли льготы на имущественный налог?

2. Что такое налог на недвижимость и кто его платит

3. Льготы для физических лиц

4. Ставки налога на имущество в 2020 году

5. Чем больше площадь дома, тем больше налог на имущество

6. Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади

7. Не техпаспорт, а техплан

8. Принципы системы налогообложения строений

9. Полезная площадь здания

10. Что входит в общую площадь многоквартирного дома

11. На что оказывает влияние ОП

12. Что не включается в площадь дома?

Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений. По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом. Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.

Себестоимость единицы недвижимости — это основная единица подсчета — налоговая база. С 2016 г. принцип определения этого значения в территориальных образованиях различается и зависит от решения местных законодателей:

Субъекты РФ переходят на кадастровую стоимость (КС) жилья. В 2020 г. эта оценка станет единственной возможной для расчета налога.
Регионы России, не перешедшие на КС, оперируют в расчетах инвентаризационной стоимостью (ИС). Поскольку это значение внесено в реестры до 1 марта 2013 г., его перемножают с коэффициентом-дефлятором для актуализации данных.

От стоимостного показателя зависит и региональная ставка налогового обложения:

Себестоимость	Процент	Когда применяется
Кадастровая	2	нежилая недвижимость (ст. 378.2 НК РФ, п. 7 и 10); дороже 3 000 000 руб.
0,5	Для объектов, к которым не применимы ставки.
0,1	дома, квартиры, комнаты; доли в доме или квартире; комплексные постройки, включающие жилую и нежилую собственность; машиноместа и гаражи, зарегистрированные в собственность; жилые постройки на дачах, не больше 50 кв.м.
Инвентаризационная	до 2	Цена 500 тыс. руб.
до 0,3	300000- 500000 руб.
до 0,1	меньше 300000 руб.

Муниципалитеты сами утверждают ставки налогового обложения. Они не могут быть больше закрепленных в законе о налогах и сборах. Конкретный процент утверждается региональным законом.

Чтобы рассчитать налог на имущество, надо применить актуальные значения, принятые муниципалитетами. Эта информация есть в открытом доступе на сайте уполномоченного органа власти.

Есть ли льготы на имущественный налог?

Исчерпывающий перечень льготников дан в ст. 407 НК РФ:

награжденные орденами Славы трех степеней, званием «Герой России», Советского Союза;
ветераны Отечественной и Гражданской войн;
получившие степень инвалидности в детстве, несовершеннолетние инвалиды, взрослые с инвалидностью I и II гр.;
участники военных операций СССР, республике Афганистан, других странах;
вольнонаемные участники ВОВ;
работники радиационных объектов, подвергшиеся действию радиации;
офицеры и прапорщики, находящиеся на пенсии;
потерявшие кормильца – военнослужащего;
пенсионеры по возрасту;
владельцы творческих мастерских;
собственники загородных домиков, площадью меньше, чем 50 кв.м.

Что такое налог на недвижимость и кто его платит

В России существуют различные виды налогов на недвижимость — земельный налог, налог с продажи квартиры или дома и другие. Но в разговорной практике под налогом на недвижимость традиционно понимается имущественный налог (налог на имущество физлиц, или НИФЛ). Его платят собственники разных типов жилья и коммерческой недвижимости:

— квартир
— домов и коттеджей
— парковочных мест и гаражей
— торговых помещений на первых этажах
— кладовок
— офисов
— комнат
— недостроенных объектов и иных

Это же касается и владельцев долей недвижимости — для них сумма налога считается пропорционально доле в общей стоимости объекта. Для налоговой не принципиально, проживает ли собственник в квартире или доме, пользуется ли коммерческим помещением, получает ли с него доход, использует ли гараж — платить налог все равно нужно.

Льготы для физических лиц

Некоторые категории граждан полностью или частично освобождаются от уплаты налога на недвижимость.

«Для отдельных категорий граждан установлены федеральные льготы, полный перечень лиц закреплен в ст. 407 НК РФ, — это, к примеру, инвалиды с детства, дети-инвалиды, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), и иные лица», — отмечает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.

Полный перечень льготных категорий можно посмотреть на сайте ФНС. Там же нужно искать информацию о региональных льготах — субъекты Федерации могут дополнительно расширять список льготных категорий.

Чтобы воспользоваться льготами по НИФЛ, надо отправить заявление в налоговую, приложив к нему документы о праве на льготу.

Важно: льгота будет распространяться только на один объект недвижимости в собственности. Если их несколько, то по остальным налог будет начисляться в полном размере.

Ставки налога на имущество в 2020 году

В Налоговом кодексе РФ представлены предельные значения ставок по налогу, их можно увидеть в таблице:

1.	Не более 0,1 % — от величины кадастровой стоимости объекта недвижимости площадью не более 50 кв.м.	жилые дома, квартиры, комнаты; единые недвижимые комплексы, гаражи и машино-места; хозяйственные строения или сооружения (площадью до 50 кв. м каждое)
2.	Не более 2%	для перечня объектов налогообложения, перечисленных в НК РФ, и объектов стоимостью более 300 млн. руб.
3.	Не более 0,5 %	Для остальных видов имущества

Чем больше площадь дома, тем больше налог на имущество

С 2016 года налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости, которую в свою очередь устанавливает Росреестр. Кадастровая стоимость зависит от 3 факторов:

1. В каком кадастровом квартале расположен объект?

2. Что за назначение у объекта — это жилой индивидуальный дом, нежилая постройка или многоквартирный дом?

3. Какой площади объект?

Площадь дома — один из важных показателей, влияющих на его кадастровую стоимость. А вот возраст здания, этажность, материал стен никак на ней не отражаются. Получается, что количество квадратных метров, указанное в техническом плане напрямую связано с суммой налога, который вы платите за дом.

Принципы подсчета площади для кадастрового учета

Как инженеры кадастра считают площадь дома? Понять это помогут два важных пункта Приказа Минэкономразвития, который упомянут выше:

· В пункте 8 сказано, что площадь — это сумма площадей этажей жилого здания.

· В пункте 9 оговорено, что площадь этажа должна считаться в пределах наружных стен.

Ниши от 2 метров высотой, арочные проемы шире 2 метров, пол под лестницей, если высота от него до лестничных конструкций не меньше 1,6 метра — все это включается в площадь. И не только это: квадратные метры балконов, террас, веранд и лоджий, площадь лестничных ступеней и площадок тоже считаются. А к площади террас приравнивается площадь кровли, если она эксплуатируется. Понижающих коэффициентов для балконов с лоджиями и террасами не предусмотрено.

Наконец, пространство, занимаемое перегородками и внутренними стенами, тоже входит в площадь при постановке недвижимости на кадастровый учет. Не считается только та площадь, которую занимают наружные стены здания.

Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади

Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».

А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка

Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них

Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).

Не техпаспорт, а техплан

Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.

До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно. С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется. Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).

Принципы системы налогообложения строений

Постройки с фундаментом, взаимосвязанные с землей без возможности их перемещения, являются недвижимым имуществом (статья 130 ГК России). Каждый собственник участка с недвижимостью, капитальными придомовыми сооружениями обязан уплачивать налог. Суммы сбора неодинаковы, о его точном размере известят после оформления объекта.

Строения без фундамента признаны временными – это движимое имущество. Сбор на него не начисляется по причине отсутствия прочной связи строений с землей. Для подтверждения этого факта необходима справка кадастрового органа или БТИ.

Сбор начисляется за прошедший календарный год. Платеж производится до 1.12 следующего налогового периода.

Налог на земли садоводческого, сельскохозяйственного предназначения исчисляется по кадастровой цене со ставкой, утвержденной муниципалитетом. В 2019 г проходит тестирование проекта изменений этого налога.

Начать нужно с подготовки минимального плана, который вместит самый необходимый набор комнат. Впоследствии этот план будет расширен по площади или дополнен теми помещениями, которые вы желаете видеть в своем доме.

Количество спален определяется по принципу: количество проживающих за вычетом одного человека. Если семья состоит из четырех человек, спален должно быть три.
Гостиная — место сбора всех жителей дома. Соответственно это должна быть самая большая комната. Обычно ее площадь принимают в диапазоне 20-25 м2.
Кухня и столовая могут быть как одним, так и двумя помещениями. Отдельной кухне, чтобы оптимально расположить все необходимое оборудование, требуется до 10 м2. Столовая комната имеет приблизительно такие же габариты. Но если эти помещения объединить, их совместная площадь составит 14-17 м2.
Санузел и ванная комната также могут быть вместе или раздельно. Правильного варианта не существует. Выбор полностью зависит от вас и общей планировки дома. Оптимальная площадь ванной комнаты − не менее 5 м2. Для размещения санузла потребуется до 3 м2.
Кладовая стандартных размеров уместится в 2-3 м2. Кто-то в ней хранит двухлетний запас консервации, а кому-то она вовсе не нужна. Поэтому площадь для этого помещения следует определять, исходя из потребностей владельцев.
К определению габаритов гардеробной стоит подходить так же, как и к определению площади кладовой. Считаете, что вы поместитесь в 3 м2 — хорошо, но меньше 1,5 м2 не стоит делать.
Тамбур в своем доме (в отличие от квартиры) просто необходим. Это своеобразная буферная зона, где остается снег, уличная грязь, пыль. Если пространство не позволяет сделать его отдельной комнатой до 2,5 м2, его совмещают с холлом.
Холл должен вмещать как минимум всех членов семьи сразу. К тому же здесь должна поместиться мебель для хранения верхней одежды и обуви. Поэтому на холл стоит выделить до 8м2 дома.
Коридор не менее важен, ведь он связывает между собой комнаты. Общепринятый показатель — 6-8м2. Но не стоит зацикливаться на этом размере, стандарта здесь нет. Важно грамотно организовать перемещение по дому.

Полезная площадь здания

Полезная площадь здания (площадь квартиры жилого здания, общая площадь жилого помещения) определяется в составе общей площади здания как сумма полезных площадей этажей здания.
Полезная площадь этажа здания определяется в составе общей площади этажа здания как сумма площадей всех помещений на этаже за исключением: внутренних строительных конструкций и встроенных в них шахт и каналов инженерного оборудования; шахтных помещений при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6м и менее; неотапливаемых открытых помещений.

Площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы учитывается в уровне первого этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша более 1,6м. Площадь помещения (общая площадь жилого помещения, (квартиры), площадь квартиры, площадь комнаты), определяется в составе полезной площади здания в метрах с точностью до одного десятичного знака (0,1м) с округлением до
одного сотого знака (0,01м) по размерам, измеряемым между поверхностями ограждающих конструкций на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещений приводится в экспликации помещений на чертежах планов этажей.
В площадь помещения включаются площади:

ниш высотой 2м и более, арочных проемов шириной 2м и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша более 1,6м, мест размещения встроенной мебели и инженерного и технологического оборудования (в том числе декоративных печей и каминов);
антресолей, площади которых на любой отметке составляют более 40% площади этажа здания;
помещений (частей помещений) с наклонными и разновысотными ограждающими конструкциями стен и потолков, крыш, в диапазонах изменения высот, измеряемых от горизонтальной поверхности пола до наклонной поверхности с коэффициентом 1,0 при высоте 2,3 м и более; с коэффициентом 0,7 при высотах 1,1м — 2,3м.

В площадь помещения не включаются площади:

несущих и ограждающих конструктивных элементов (пилонов, стоек, колонн, пьедесталов и т.п), а также шахт (в ограждающих конструкциях), каналов (коробов, лотков) и открытых систем инженерного и технологического оборудования (трубопроводов, электропроводов), выступающих более трех сантиметров;
ниш высотой менее 2м, арочных проёмов шириной менее 2м и т.п.;
дверных проемов в контурах стен;
полов под маршами внутриквартирных (и зальных) лестниц, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6м и менее;
печей в т.ч. печей с каминами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.
помещений (частей помещений) с наклонными и разновысотными ограждающими конструкциями стен и потолков при высотах до 1,1 м.

Жилая площадь (площадь жилых помещений) определяется суммой площадей всех общих комнат (гостиных) и спален.

Что входит в общую площадь многоквартирного дома

Дом для двух поколений – это дом, имеющий по крайней мере два независимых выхода на улицу изолированную лестницу или несколько лестниц спальню или спальни для старших членов семьи на первом этаже. В таких домах могут комфортно проживать члены одной семьи, стремящиеся к независимому образу жизни.

В силу п. В1.1 Приложения В СП 54.13330. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2003 , площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа. Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, в не квартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

На что оказывает влияние ОП

От величины ОП квартиры зависят некоторые важные моменты:

Стоимость объекта недвижимости для покупателя. Неопытный человек при поиске жилья может ошибочно заострять внимание на величине ОП. Выбирая подходящий для покупки вариант, в первую очередь следует сконцентрироваться размере жилплощади.
Сумма платежей за отопление. Коммунальные службы ведут расчет на основе совокупного метража.
Сумма взноса за капитальный ремонт дома. Величина платежа за общедомовой капремонт напрямую зависит от квадратуры всей квартиры каждого конкретного собственника.
Комфорт проживания. Размер жилплощади оказывает прямое влияние на комфортабельные условия жизни каждого человека. Но ОП не менее важна, так как включает и другие помещения, играющие важную роль для удобства проживания (ванные, кладовки, шкафы в нишах, кухня).

ОП является важным параметром для собственника квартиры. От нее зависят многие моменты: начиная от рыночной цены и заканчивая комфортабельностью проживания.

Общую квадратуру следует отличать от жилой, которая включает только жилые комнаты. Основным законодательным документом, регулирующим вопросы, имеющие отношение к квадратуре жилья граждан, является ЖК РФ.

Также в нем приведен ответ на достаточно популярный среди граждан вопрос, входит ли лоджия в общую площадь квартиры. В нормативном документе четко закреплено, какие помещения входят в ОП, а какие нет.

Что не включается в площадь дома?

Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2020 года, который начнет действовать с 1 января 2021 года, в общую площадь дома не будут включены площади:

подполья для проветривания и технического подполья (пространства между фундаментом и перекрытиями пола);
неэксплуатируемого и технического чердака (пространства между потолком верхнего этажа и крышей);
тамбура;
крыльца;
наружной открытой лестницы и пандуса;
внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
площадь под отопительной печью (или камином). В этом случае печь или камин не должны быть декоративным элементом — они должны нести прямую функциональную нагрузку.

Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым. Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома. Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.