Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

• Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
• Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

• Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
• Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
• Вынос элементов центрального отопления на балкон
• Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

• Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
• Замену кухонной плиты
• Перемещение сантехники в пределах санузла
• Установки или разборки гипсокартонных перегородок
• Застекления балкона
• Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
• Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Величина штрафа за нарушение

Сумма штрафа меняется в зависимости от того, кто совершил правонарушение: физическое лицо или юридическое. Для первой категории штрафы установлены на уровне:

• До 1,5 тысяч рублей, если проведенные собственником манипуляции будут расценены как порча жилья. Наказание применяется в отношении хозяев частных домов, если же работы не слишком масштабные – может быть вынесено устное предупреждение. Размер штрафа описан в ст. 7.21. КоАП;
• До 2-2,5 тысяч рублей штраф увеличивается, если перепланировочные работы были выполнены без согласия жилищной инспекции;
• Должностному лицу, сделавшему незаконную перепланировку, может грозить штраф до 5 тысяч рублей. Окончательная его величина определяется в судебном порядке;
• От 40 до 50 тысяч рублей штрафа за изменение помещения платит юридическое лицо.

Оплатить только штраф недостаточно, ответственность собственника в 2018 году – либо узаконить работы, либо вернуть помещению первоначальный вид. Окончательный вердикт выносит Жилищная инспекция после осмотра самовольного ремонта или постройки.

Что делать, если переустройство нельзя согласовать

Иногда даже после выписанного инспектором предписания вернуть жилью первоначальный вид не получается. Например, если в ходе работ в несущей стене был проделан новый дверной проем, самовольно вернуть все «обратно» нельзя. Это чревато обрушением здания, жизни других проживающих подвергаются опасности. В этом случае после оплаты штрафа проектировщики разрабатывают для нарушителя новый проект. Подобная услуга дорогостоящая, как и восстановительные работы по схеме. Все расходы понесет хозяин дома, который решил самовольно выполнить столь опасную перепланировку.

Изредка сами хозяева отказываются от возможности узаконить работы. В такой ситуации Жилищная инспекция подает в суд на владельца квартиры. Вариантов выхода из подобной ситуации есть три:

1. Принудительное выселение по решению суда, недвижимость продают на аукционе;
2. Прекращение права собственности;
3. Взыскание с нарушителя полной стоимости восстановительных работ.

В судебной практике подобные случаи единичны, но все же их наступление возможно.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Что такое перепланировка?

---

Во время капитального ремонта у собственников жилья может возникнуть желание или необходимость изменить планировку помещения, увеличить одну комнату за счет уменьшения другой, объединить санузел, убрать ненужную стену или наоборот возвести межкомнатную перегородку. Все эти изменения, не указанные в первоначальном плане квартиры, являются перепланировкой.

Следующие виды ремонтных работ являются перепланировкой и нуждаются в первоначальном одобрении в соответствующих инстанциях (еще на этапе проектирования, то есть до непосредственного ремонта):

• работа со стенами-перегородками (снос, возведение, перенос, расширение);
• работа с дверными проемами;
• работа со стояками ГВС, ХВС, отопления (перенос, удлинение);
• увеличение жилой площади комнат за счет коридоров и других нежилых помещений;
• изменение площади помещений с мокрой зоной (кухня, санузел).

На какие виды работ нельзя получить разрешение?

Известно, что далеко не каждый проект перепланировки можно согласовать. В действующем законодательстве прописан ряд условий и требований, которые обязательно должны быть учтены при изменении внутреннего пространства квартиры.

К наиболее распространенным случаям, когда получить разрешение на перепланировку точно не получится, можно отнести следующие ситуации:

• в результате ремонтных работ существенно увеличена нагрузка на несущие конструкции;
• реализованные изменения привели к ухудшению условий использования многоквартирного дома, а также негативно повлияли на собственников других квартир;
• произведено объединение кухни и жилой комнаты (без проема);
• урезаны или демонтированы каналы вентиляции;
• разрушение или существенное повреждение несущих стен и т.д.

Таким образом, прежде чем приступать к ремонтным работам, собственнику (квартиросъемщику) обязательно следует получить разрешение на перепланировку в уполномоченном органе государственной власти. В противном случае можно столкнуться с весьма неприятными последствиями, вплоть до потери недвижимости.

Варианты перепланировки

По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.

К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:

• установка дополнительных перегородок;
• снос несущих перегородок;
• изменение дверных проемов и их перенос;
• перемещение газовых плит и сантехники.

Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:

• удаление стен и объединение смежных комнат;
• конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
• организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
• изменение и реконструкция оконных проемов.

Что можно и что нельзя менять в квартире

Теперь постараемся разобраться, что же все-таки можно менять в квартире, а что — нельзя. Ведь понятие «законная перепланировка» тоже существует.

Итак, по согласованию с жилинспекцией и после проведения всех требуемых расчетов, в квартире можно:

• соединить вместе раздельные туалет и ванну и сделать общий санузел;
• сделать дополнительный дверной проем в стене или перегородке;
• расширить санузел за счет коридорного пространства;
• удаление перегородок ненесущего типа;
• монтаж новых перегородок ненесущего типа в другом месте.

Как выявляются нарушения?

Многие собственники считают, что, сделав незаконную переделку жилья и никуда об этом не сообщив, они смогут сохранить эту тайну, и им ничего не будет. Однако зачастую они ошибаются. Причем узнать о незаконной перепланировке соответствующие контролирующие органы могут, даже если при изменении конструкции квартиры не были затронуты никакие элементы, влияющие на прочность строения в целом, и перепланировка «безопасна».

Как же выявляют нарушения? Например, жилинспецкии могут доложить о подозрительных работах бдительные соседи, и она придет с проверкой. Также факт нарушения может выявиться, если квартиру нужно будет продавать или использовать в качестве залога. Также соседи могут пожаловаться на ухудшение вентиляции, плохое качество отопления, ухудшение звукоизоляции и т.д. Кроме того, перепланировку может выявить и управляющая компания в какой-то из обязательных рейдов и так далее.

Увеличение штрафов за незаконную перепланировку в Москве

До июля 2013 года ситуация по штрафам за незаконную перепланировку складывалась парадоксальным образом:

• Штрафы за незаконную перепланировку жилых домов и жилых помещений устанавливались Кодексом об административных правонарушениях РФ (ст. 7.21)
• Штрафы за незаконную перепланировку на объектах нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливались Кодексом об административных правонарушениях г. Москвы (ст. 9.8)
• А вот штрафы за незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах не устанавливались вообще.

Мосжилинспекция (единственный уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы, который имеет право накладывать штрафы за незаконную перепланировку) была, мягко говоря, недовольна сложившимся порядком, поэтому в начале года внесла законопроект в городскую Думу, в котором и предусмотрела штрафы за незаконную перепланировку нежилых помещения в многоквартирных домах.

Московской городской Думой законопроект был рассмотрен и благополучно принят, в связи с чем в Кодексе об административных правонарушениях г.. Москвы появилась новая статья 9.12.

«Статья 9.12. Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы

Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования, если его получение необходимо в соответствии с установленными Правительством Москвы требованиями, за исключением случаев, установленных статьей 9.8 настоящего Кодекса,

• влечет наложение административного штрафа
• на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;
• на должностных лиц — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на юридических лиц — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
  (Статья дополнительно включена с 16 июля 2013 года Законом города Москвы от 26 июня 2013 года N 36)»

Итак, с 16 июля 2013 года Мосжилинспекция г. Москвы получила законное право штрафовать собственников и арендаторов нежилых помещений в многоквартирных домах. Да еще как штрафовать!

Добавим, что не стоит забывать, что наложение штрафа не влечет автоматическое узаконивание перепланировки, согласовать ее все равно придется. Кстати, стоимость согласования некоторых перепланировок на порядок ниже размера штрафа.

Поэтому желательно штрафа все-таки избежать и заняться согласование незаконной перепланировки прямо сейчас.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры

Законодатель разделил административную ответственность, наступающую для юридических лиц и граждан вследствие не законных действий по преобразованию пространства помещений разного назначения. Размер штрафных санкций, наступающих после вскрытия факта незаконных изменений, определяют ст. 7.21 и 19.1 КоАП РФ и 9.12 КоАП города Москвы.

Санкции, применяемые по отношению к физическим лицам

1. Собственники квартир в многоэтажных зданиях 2 000 — 2 500 руб.
2. Физические лица, собственники жилых объектов других типов (частных домов, нежилых помещений) 1 000 — 1 500 руб.
3. Самоуправство в перепланировке жилых объектов 300 руб.

Санкции, накладываемые на юридические лица

Согласно статье 9.12 КоАП города Москвы для нарушителей устанавливаются максимальные размеры штрафных взысканий, измеряемые сотнями тысяч рублей (см. таблицу ниже).

1. Юридические лица-собственники квартир в многоэтажках до 100 000
2. Юридические лица-собственники нежилых объектов 300 — 350 000

Что делать, если выписан штраф за перепланировку?

Такой штраф может быть наложен рядом инстанций:

• судом;
• органами прокуратуры и правопорядка;
• Жилинспекцией;
• БТИ;
• органами местного самоуправления;
• управляющей компанией.

На погашение обычно дается 2 месяца.

Штраф за незаконную перепланировку нужно оплатить по реквизитам учреждения, которое его выдало. После этого человек должен направить корешок квитанции в эту инспекцию. Это можно сделать по почте или принести лично.

Если не закрыть этот штраф в срок, последует разбирательство в суде, которое может привести к:

• наложению ареста на имущество;
• ограничение на выезд;
• замороженным счетам ответчика;
• принудительному изыманию суммы из зарплаты ответчика.

Похожие записи:

• Уведомления и отчетность по КИК под ключ по всей России
• Прописка в квартире: права, регистрирующие органы, документы
• Губернаторские выплаты на детей в 2023 году: что нового в Ставрополе