Доверенность на продажу доли квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу доли квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Некоторые особенности доверенности
В отношении продажи долей жилья Гражданским кодексом предусмотрены особые условия. В частности, приоритет покупки продаваемой доли имеют совладельцы квартиры. До продажи доли третьему лицу в течение одного месяца они имеют право приобрести ее по аналогичной стоимости. Если такое приобретение в течение месяца не состоялось, то продавать долю квартиры можно другому лицу.
Доверенность включает полномочия лица, которое официально уведомляет собственников о намерении продать свою часть квартиры за конкретную цену. Заявление о таком намерении оформляется нотариально. В нем свидетельствуется подлинность подписи представителя владельца и заказным письмом совладельцы извещаются о намерении продажи владельцем своей части. По истечении одного месяца при неполучении от совладельцев квартиры ответа, нотариус выдает поверенному лицу Свидетельство перехода права на долю квартиры, которое следует предъявлять в Росреестр.
Совладельцы могут отказаться от покупки доли, для чего им нужно самим обратиться в нотариальную контору и оформить отказ нотариально. Таким образом, обязанность уведомлять их о продаже доли квартиры теряет силу, а на регистрацию в соответствующий орган будет представлен заверенный нотариально отказ от покупки этой доли.
Как отозвать доверенности при необходимости
Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.
Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.
ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Определение полномочий представителя
Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя. Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель. Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.
Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.
Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.).
Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.
В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.
Общие риски при покупке квартиры по доверенности
Доверенность окажется поддельной
Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.
С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.
Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки
По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.
Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.
В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.
Невозможно проверить адекватность собственника
По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.
Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях
Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.
Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.
Представлять интересы собственника может любой человек. Логично, что между владельцем недвижимости и его представителем должны быть доверительные отношения. Наличие юридического образования тоже не является основополагающим фактором, но будет значительным преимуществом. Однако законом установлен перечень обязательных требований к доверительному лицу. К ним относятся:
- физлицо, которое будет представлять интересы собственника квартиры во время продажи, должно быть совершеннолетним;
- доверительным лицом может быть исключительно дееспособный гражданин;
- наличие документов, удостоверяющих личность;
- отсутствие наркотической или алкогольной зависимостей;
- возможность критически оценивать свои действия.
Особенности доверенности на продажу доли в квартире
Доверенность на продажу доли в квартире составляется исключительно в письменном виде. Законом предусмотрена определенная форма и порядок. Данные о документе нотариус вносит в общедоступный реестр.
По назначению доверенности разделяют на три вида:
- генеральная — согласно этому документу, доверенное лицо имеет право совершать юридические сделки от лица доверителя, снимать денежные средства с его счетов и представлять его интересы в государственных органах;
- специальная — в доверенности прописаны все права, которыми наделено доверительное лицо в отношении конкретного дела;
- разовая — оформляется для совершения разового мероприятие (подача документов в госструктуру, сбор справок и т. д.).
Можно ли отменить доверенность
Доверитель имеет право прекратить действие доверенности в любой момент, даже если у нее есть сроки. Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу города, входящему в палату, написать заявление об отзыве и оплатить стоимость услуг специалиста.
Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Уведомление уполномоченного о прекращении действия доверенности происходит автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется. Однако рекомендуется все же сообщить третьим лицам, участвующим в сделке, об отзыве доверенности.
Следует отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый веб-ресурс, которым может воспользоваться любой гражданин с целью установления сведений о доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.
Если к процедуре оформления соглашения привлекаются третьи лица, например, риелтор, она существенно меняется.
Пошаговая инструкция имеет следующий вид:
- Доверитель предоставляет документ, подтверждающий передачу полномочий.
- Происходит составление и описание договора купли-продажи. Оформляется и подписывается предварительное соглашение. Вместо него могут быть оформлены бумаги о задатке.
- Доверитель получает денежные средства, если он выступает в роли продавца. Это может быть вся сумма, ее часть или первоначальный взнос, если стороны договорились о рассрочке.
- Происходит передача недвижимости. Затем подписывается соответствующий акт.
- Приобретатель помещения обращается в Росреестр. Действие можно осуществить через МФЦ или с использованием возможностей системы «Госуслуги». Вышеуказанные органы помогут гражданину зарегистрировать права на недвижимость.
Особых различий в том, кто должен будет поставить подпись на договоре, нет. Однако контрагент должен убедиться в подлинности гендоверенности, а также в том, что она предоставляет право на совершение соответствующих манипуляций и установленный срок действия не истек.
Какие функции выполняет доверенное лицо?
Начнем с того, кто может быть доверенным лицом. Эти функции может выполнять любой человек, сосед или кто-то малознакомый. Но самый надежный вариант – это близкий родственник, который к тому же имеет опыт в данном деле. Но такими знакомствами могут похвастаться единицы, потому приходиться искать альтернативу.
Также нередко доверенность оформляется на имя риелтора, курирующего сделку. Но только будьте особенно внимательны, чтобы не попасть на человека, который замешан в сомнительных делах. Такому лучше не доверять свою недвижимость, даже если стоимость его услуг значительно ниже, чем у конкурентов. Заниженная цена выглядит подозрительно, особенно учитывая, что работа действительно не из простых, особенно если рассматривать заключение сделки по гендоверенности, которая перекладывает на плечи риэлтора практически все обязанности.
Кроме того, нужно учитывать, что в зависимости от вида документа, количество функций доверенного меняется. К примеру:
1. Генеральная доверенность.
Именно её чаще всего заключают, когда подразумевается продажа имущества. Этот документ открывает перед доверенным практически полное раздолье в плане поиска покупателя, оформления документов, похода в специальные инстанции за различными справками.
Даже деньги покупатель передает именно доверенному лицу, который, в свою очередь, должен отправить их доверителю. Но у доверенного есть множество ограничений, например, он не может самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, а только отталкиваться от тех рамок, которые ему выставил владелец. В тексте максимально подробно описываются обязанности сторон. После этого документ заверяется у нотариуса, чтобы получить юридическую силу.
На какой срок выдается генеральная доверенность?
Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.
Информация необходимая к указанию в документе
В доверенности обязательно указываются персональные данные доверителя и доверенного.
Помимо этого стоит обозначить следующую информацию:
- дата, место составления и заверения;
- данные об отчуждаемом объекте, либо его доли;
- указание конкретных органов, для обращения и посещения которых даются полномочия;
- с правом получения денег от покупателя;
- без права получения денег от приобретателя объекта;
- предусмотрено право передоверия или нет;
- период действия.
Генеральная доверенность на продажу квартиры с правом получения денег
5/5 (2)
Список необходимых сведений в доверенности:
- дата (ее наличие обязательно) и место оформления;
- анкетные данные доверителя: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации;
- адрес квартиры, которая продается, размер доли, если речь идет о ее продаже;
- далее следует перечисление государственных органов и учреждений, в которых доверенное лицо будет реализовывать переданные полномочия;
- указывается право на получение доверителем денег от покупателя;
- если необходимо перепоручение полномочий третьим лицам (передоверие), то прописывается это информация;
- срок действия документа. Максимальный срок не ограничен, если он не указан вообще, то доверенность считается действительной в течение года;
- стоимость, по которой будет продана квартира, если она уже известна.