Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Как правильно рассчитать размер налога с продажи квартиры
Составили пошаговую инструкцию, как рассчитать налог с продажи недвижимого имущества:
- Определить налогооблагаемую базу
Это та сумма, с которой придётся заплатить 13%.
Например, Петровы купили однокомнатную квартиру за 7 млн рублей, а через 2 года продали за 8 млн 400 тысяч рублей. Налогооблагаемой базой будет считаться сумма в 8 млн 400 тысяч рублей.
- Воспользоваться налоговым вычетом
Закон допускает уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей или на сумму, потраченную на приобретение продаваемого объекта. При этом можно выбрать только один из двух вариантов.
Нужно смотреть, что будет выгоднее в каждой конкретной ситуации. В случае с Петровыми выгоднее будет уменьшить налоговую базу на сумму покупки недвижимости:
8 400 000 – 7 000 000 = 1 400 000 рублей — это налогооблагаемая база Рассмотрим другой пример. Сидоровы получили в дар комнату в многокомнатной квартире и продали её за 1 200 000 рублей до истечения минимального срока владения (3 года). Расходов на приобретение они не понесли, поэтому воспользовались налоговым вычетом в 1 млн рублей:1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 рублей — это налогооблагаемая база
- Произвести расчёт налога. От оставшейся после вычета суммы нужно взять 13% — именно столько нужно будет указать в декларации и заплатить.
Что учесть при расчете НДФЛ в 2023 году
1. Применяется повышенный коэффициент (15%) при продаже имущества на 5 млн. руб. и выше.
2. Нерезиденты РФ освобождаются от уплаты налога при продаже имущества (движимого, недвижимого), которым владеют больше минимального срока (т. е. больше 3 либо 5 лет). Но понизить налог на расходы либо фиксированные вычеты они не могут.
3. Вычет предоставляют при продаже квартиры, комнаты (доли) в строящемся доме, приобретенной после 01.01.2022. Право на него образуется со дня (даты) передачи застройщиком объекта по соответствующему подписанному документу. Вычет предоставляется при обращении после госрегистрации прав на данный объект.
4. С 2021 г. высвобождены от налога семьи с 2 и более детьми до 18 лет, а при их очном обучении – до 24 лет на следующих условиях:
- плательщик (челны его семьи) до 30.04 следующего, нового года приобрели иную недвижимость (либо погасили всю стоимость жилья по договору долевого строительства);
- приобретенное жилье больше по площади (кадастровой цене), чем проданное;
- у проданного жилья кадастровая цена не больше 50 млн. р.;
- на дату отчуждения проданного жилья плательщик (члены его семьи) не обладают суммарно 50% в праве собственности на другое жилье, у которого суммарная площадь больше площади купленного.
Способы уменьшения налога при продаже недвижимости
Государство предоставляет возможность гражданам снизить налоговую нагрузку и уменьшить размер налога с продажи квартиры в 2023 году. Есть несколько способов, как это сделать:
снизить саму цену в договоре, уменьшив таким образом налоговую базу;
оформить налоговый вычет;
вычесть непосредственные расходы на приобретение недвижимости из суммы полученного дохода.
И далее более подробно о каждом методе.
Целенаправленное снижение стоимости недвижимости в документах
Как работает принцип начисления платежа: стоимость сделки, то есть полученный доход от реализации объекта умножается на действующую ставку налога. Если использовать еще установленный общий вычет в 1 миллион рублей, то формула выглядит так:
Сумма платежа = (Доход от реализации – Вычет в сумме 1 миллиона рублей) *13%.
Если учесть, что стоимость квартир и домов сейчас огромная в любом регионе, то очевидно и обоснованно желание каждого человека снизить свою налоговую нагрузку. И самый простой способ – это снизить цену такого объекта в договоре купли-продажи.
Вернее, именно так думают многие продавцы квартиры. Но они забывают, что такие действия административно и уголовно наказуемы. И в случае выявления таких фактов, а они сейчас легко проверяемы ФНС, придется заплатить и доначисленное обязательство, и начисленную пеню со штрафом.
Налогообложение при продаже квартиры – это достаточно важный вопрос, проверке которого ФНС уделяет достаточное время. Цена объекта в договоре должна соответствовать рыночной, существенное ее занижение выявляется автоматически.
Вычет при реализации актива
Налоговый вычет – это определенный размер, установленный государством, на сумму которого каждый продавец объекта может снизить налоговую базу. Максимальный размер вычета в 2023 году не изменился. Она составляет 1 миллион рублей. Как это работает: например, доход от реализации составляет 2,3 миллион рублей. Ставка — 13%. Если субъект применяет такую льготу, то он должен заплатить в бюджет следующую сумму (2,3 – 1) млн*0,13 = 1,3*0,13 = 169 000 рублей.
Если речь идет о гараже или продаже нежилого имущества, то максимальная сумма вычета составляет 250 000 рублей.
Использовать такую льготу можно несколько раз в течение жизни. Никаких ограничений в этом вопросе нет. Главное – НВ нельзя применять более 1 раза в год.
Вычитание расходов на приобретение квартиры
Самый выгодный вариант, который позволяет снизить сумму налога при продаже недвижимости, — это снизить базу налогообложения на сумму понесенных при покупке такого объекта расходов. Здесь все просто: по логике любой налог, в том числе НДФЛ, уплачивается не с доходов, а с прибыли. Например, если сегодня человек реализует свою квартиру за 10 миллионов рублей, а еще полгода назад он ее приобрел за 5 миллионов рублей, то логично, что платить 13% он должен с разницы – 10-5 = 5 миллионов.
Эксперты рекомендуют данный способ как один из самых эффективных. Главное – на руках у владельца должны быть документы, которые подтверждают такие затраты. Это и договор купли-продажи, и квитанция о перечислении денег. При утрате всех бумаг, к сожалению, воспользоваться такой льготой будет невозможно.
Если вы не знаете, нужно ли платить налог с продажи имущества или у вас возникают любые иные вопросы, связанные со сделками по недвижимости, можете воспользоваться услугами юридической службы онлайн-портала «Реестр Недвижимости», задав свой вопрос в форме обратной связи на сайте.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Срок продажи квартиры после вступления в наследство
Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.
Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.
Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.
Вычет при покупке квартиры в общую совместную собственность
В 2014 году гражданин Д. Гоцман, имея уважение к своей жене, купил в совместную с ней собственность скромную квартирку за 3 млн. руб.
Но так как жена Гоцмана нигде не работает, а исправно охраняет домашний очаг, то весь вычет (т.е. вычет со всей стоимости квартиры, а не с ее половины) супруги дружно решили перераспределить на мужа.
В результате, Д. Гоцман предъявил к вычету максимально возможную для него сумму – 2 млн. руб.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) = 260 000 руб.
Если бы жена Гоцмана работала и имела официальный доход, то они могли бы не перераспределять вычеты, а использовать каждый свой вычет по максимуму.
В этом случае общая стоимость квартиры в 3 млн. руб. распределялась бы, по умолчанию, на каждого из супругов – по 1,5 млн. руб. И с этих 1,5 млн. руб. каждый из супругов Гоцман мог бы получить вычет на всю сумму своей «доли», т.е. на те же 1,5 млн. руб.
То есть в этом случае общий вычет на семью Гоцманов был бы такой:
Для мужа: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.
Для жены: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.
Итого, на семью: сумма к возврату = 195 000 + 195 000 = 390 000 руб.
Если бы квартира стоила 4 млн. руб. или больше, то супруги смогли бы предъявить к вычету максимально установленные 2 млн. руб. каждый, и получили бы суммарный вычет на семью: 260 000 + 260 000 = 520 000 руб.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.