Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Боронование и задаток: это разные договора!
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Как забронировать жилье в строящемся доме?
- Выбор застройщика. Необходимо проверить:
- справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
- разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
- доверенность сотрудника строительной компании.
Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
- Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
- Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
- Внести задаток.
Существует два варианта бронирования: либо бесплатное, либо платное. Как правило, за короткий срок в несколько дней застройщик новостройки не будет требовать оплаты за бронирование. Но если договор бронирования оформляется на более длительный срок, то размер оплаты будет разным и будет зависеть исключительно от срока бронирования.
Если договор бронирования заключается на срок от месяца до трех месяцев, то платеж будет составлять 2,5% от стоимости квартиры. И если есть возможность, то вы можете договориться с застройщиком о том, чтобы данный платеж вошел в конечную стоимость жилья.
Бронирование квартир на вторичном рынке
Обязательным условием бронирования квартиры на вторичном рынке является внесение так называемого «аванса» или «задатка». Бронирование выбранного варианта необходимо для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи – оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде всего, необходимо убедиться в «юридической чистоте» покупаемой недвижимости.
Договоры бронирования на вторичном рынке чаще всего не требуют обязательного нотариального удостоверения, но в случае возникновения каких-либо разногласий, свою правоту будет легче доказать в суде по нотариально заверенному документу.
В договоре необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. Очень важно передавать деньги только собственнику квартиры или доверенному лицу. Размер аванса варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей.
Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.
Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.
Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.
С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Как расторгнуть договор бронирования?
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.
Как расторгнуть договор бронирования?
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?
По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.
Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.
На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.
Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.
А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.
Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.
В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.
Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.
Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.
Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.
Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.
Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.
Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.
Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.
Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.
С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.
Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.
Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.
Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.
Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.
Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.
С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.
Как застолбить квартиру
Также, добавил Филипп Третьяков (Galaxy Realty), клиенту необходимо внимательно изучить условия договора, сроки оплаты, если планируется ипотека, то проверить наличие пункта о возврате денег в случае отказа банка о предоставлении кредита, а также реквизиты бронируемой квартиры.
В компании «НДВ-Недвижимость» также есть разные варианты «отложить» квартиру в новостройке. Первый, рассказывает Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», – резервирование на несколько дней для подготовки сделки. Как правило, при такой схеме клиент не несет дополнительных расходов, цена фиксируется. Механизм является самым простым и понятным для каждой из сторон. Если клиент продает через компанию квартиру для последующей покупки новостройки (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. И на практике этого времени более чем достаточно для продажи недвижимости на вторичном рынке. Правда, есть одна существенная деталь, предупреждает эксперт, как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Процедура заключения договора для бронирования
Резервирование (бронирование) квартиры – процесс, который обеспечивает возможность зарезервировать за покупателем выбранную недвижимость до момента составления и подписания договора долевого участия (ДДУ).
После составления и заключения договора бронирования стоимость квартиры замораживается, и она снимается с продаж на определенный срок. Услуга бронирования может быть как возмездной, так и безвозмездной.
При составлении договора резервирования (бронирования) нужно проследить, чтобы в договоре были указаны реквизиты недвижимости.
Основными условиями договора бронирования (резервирования) квартиры являются:
- предмет договора (полная информация о бронируемой квартире);
- сумма гарантийного платежа и основные условия его возврата;
- сроки и ответственность сторон;
- цена объекта и способ осуществления расчетов;
- реквизиты сторон договора.